Atteindre l'indépendance financière avec l'immobilier
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Atteindre l’indépendance financière avec l’immobilier : les clés du succès

Faut-il investir ou épargner ? Tout dépend si vous voulez vous mettre à l’abri d’un coup dur ou si vous ambitionnez d’atteindre l’indépendance financière. L’une des avenues pour y parvenir est l’immobilier, qui attire de plus en plus de Québécois. Maîtriser les règles, éviter les obstacles, saisir les opportunités, voici toutes les clés pour parvenir à atteindre l’indépendance financière grâce à l’immobilier.

L’indépendance financière avec l’immobilier : par où commencer ?

Il y a un début à toute entreprise et on ne tombe pas dans les affaires immobilières par hasard. Les Ryan Ross, l’Obélix canadien de l’immobilier qui est tombé dedans à l’âge de 5 ans, ne sont pas légions sur ce marché concurrentiel mais truffé d’opportunités.

Lorsqu’on débute dans l’immobilier, il est essentiel de bien connaître les règles. Elles sont autant légales que financières. Au niveau de la loi, tout est écrit noir sur blanc. Les règles financières sont un peu plus complexes et autorisent plusieurs stratégies différentes.

Il n’y a rien de plus simple que de se forger une éducation dans l’immobilier et acquérir les bases nécessaires à la compréhension des mécanismes. Utilisez gratuitement tous ces supports :

  • blogues
  • tutoriels Youtube
  • clubs de formations
  • livres et livres électroniques
  • groupes (Facebook, LinkedIn, etc.)

Après s’être renseigné sur ces deux aspects, qui sont les piliers des affaires immobilières, la règle d’or principale sera toujours la même dans votre parcours : acheter à bas prix.

Acheter à bas prix pour parvenir à l’indépendance financière grâce à l’immobilier

C’est le même problème dans toute entreprise : s’assurer une marge confortable. Dans l’immobilier plus que n’importe où ailleurs il n’est possible de s’enrichir qu’en achetant au plus bas. Vous n’allez pas nécessairement revendre au plus haut, mais il est impératif de n’acheter que si le prix est au plancher. Il n’y a véritablement qu’à cette étape que vous allez gagner de l’argent.

Votre choix de stratégie peut à ce moment être de plusieurs ordres, par exemple :

  • acheter de l’usagé pour rénover (ce qui s’appelle un flip immobilier dans le jargon)
  • acheter du neuf à fort potentiel de développement ou au rabais
  • investir dans l’immobilier locatif résidentiel
  • acheter sans mise de fonds
  • monter un partenariat d’investisseurs

Il en existe d’autres, mais ce sont les principales stratégies utilisées notamment quand on débute dans l’immobilier. Autre possibilité à ses débuts, s’entourer des conseils d’un courtier immobilier peut aider à apprendre beaucoup de choses sur le domaine.

L’indépendance financière avec l’immobilier et l’aide d’un courtier

Si le courtier immobilier prend une commission qui réduit d’autant votre marge, c’est un allié précieux surtout si vous n’êtes pas trop informés sur les affaires immobilières. Le courtier vous aidera à ne pas commettre d’erreur et distillera de précieux conseils.

À ses côtés vous comprendrez quelques mécanismes et écouterez attentivement les bases de la négociation. Avec l’expérience, vous comprendrez vite l’importance d’être un bon négociateur.

Acquérir une indépendance financière dans l’immobilier avec le flip

Acheter pour rénover et revendre au plus vite s’appelle un flip immobilier. Certains y sont devenus accros et possèdent des portefeuilles variés. D’autres avancent prudemment sur ce terrain qui n’est pas directement destiné à réaliser des gains en capital, mais plutôt à accroître un portefeuille permettant de réinvestir.

Pour débuter, vous pourriez passer par le duplex dont vous occuperez l’un des logements. La mise de fonds nécessaire ne sera que de 5 %.

Au fur-et-à-mesure, d’opération en opération, vous pourrez ainsi viser toujours plus haut. Du duplex vous passerez rapidement, en quelques mois, au 5-plex et à l’immeuble locatif puis au portefeuille de plusieurs dizaines de portes.

Les immeubles locatifs de 6 à 8 logements constituent un bon point d’entrée dans le marché professionnel. Ils permettent de dégager des revenus intéressants sans en être occupant.

L’indépendance financière dans l’immobilier commence par les offres d’achat

Faites beaucoup d’offres et assez basses pour ne pas être automatiquement rejetées sans passer pour un voleur. Vous pouvez oser et espérer une réponse positive sur la quantité, mais ne vous faites pas une réputation de vautour non plus.

Pensez à justifier le prix proposé afin de disposer de cartouches dans vos négociations. Votre but est d’acquérir une bonne affaire, pas d’inonder le marché d’offres irréalistes. Pensez en outre aux clauses échappatoires dans vos offres d’achat, afin de rester protégés.

La solidité de votre argumentaire passera par exemple par :

  • visiter chaque logement (et noter ce qui pourrait faire baisser le prix)
  • des tests de pyrite, de radon, etc.
  • une inspection en règle
  • l’analyse de tous les documents

Pensez à vérifier le cadastre (le certificat de localisation) et n’hésitez pas à rendre visite  au bureau d’arrondissement.

Atteindre l’indépendance financière dans l’immobilier avec l’effet de levier

À ce stade vous aurez déjà un pied bien en place dans le monde de l’immobilier. Il vous reste encore à passer au stade supérieur et à commencer à utiliser les règles financières pour vous enrichir.

L’une des plus importantes est l’emploi judicieux de l’effet de levier. En gros, plus vous vous endetterez, plus vous serez riche. Encore faut-il que vous puissiez faire augmenter la valeur de vos avoirs.

Si vous avez une bonne équité sur un bien et que vous entreprenez des travaux de rénovation, avec un peu de flair il se pourrait que la valeur de ce bien augmente suffisamment pour que vous puissiez, soit vous refinancer, soit investir dans d’autres rénovations.

La plupart de ceux qui ont réussi dans l’immobilier sont passés par l’effet de levier qui vous procure plus de liquidités plus le financement de votre dette augmente. Grâce à cette technique, vous verrez augmenter vos équités. L’investisseur immobilier ne laisse jamais dormir cet argent : il l’investit.

Atteindre l’indépendance financière dans l’immobilier en utilisant l’équité

Ne pas se servir de l’équité est comme attendre assis sur un tas d’or. Les experts immobiliers maîtrisent l’art de faire fructifier ce pactole. Attention ce n’est pas de l’argent gratuit (ça n’existe pas) mais c’est un outil financier qui plaît aux banques.

L’équité permet notamment d’utiliser l’argent de la banque pour financer une mise de fonds. Ce nouveau bien générera des loyers que vous toucherez pour payer tous vos frais avec une belle plus-value. C’est l’effet de levier.

Voici donc très résumé les règles d’or dans les affaires immobilières. Maintenant c’est à vous de jouer !